1500万，大宁二手房买大宁金茂府划算吗？

静安闸北合并之初，诸多人为静安抱不平，

觉得 闸北这个工业区老屌丝，配不上静安贵族大小姐。

老静安的富庶人尽皆知，闸北跑去做倒插门女婿，简直占了大便宜，

(相关资料图)

经过这几年的努力，两区的不同风格互相借力，融合的很好，

静安有强大的zf治理能力，闸北有大片可供拆迁的土地。

现在市场上已经听不到嘲笑老闸北的声音了，

倒插门女婿，直接跃升为上海北境之王。

这个功劳， 大部分是要归于大宁的 。

北部难得的均衡板块

上海北部的发展规划落地，一直都是一言难尽，

大家同为主城区，南部徐汇一枝独秀成为时代弄潮儿，

回头看看，

宝山≈拉胯

杨浦≈下只角

虹口≈jun产房

北部能叫的上名字的好房子，实在是不多。

普陀的 中鹰黑森林 环境算很好的了，但仍有人嫌弃 房龄老 ；

新江湾首府 品质算豪的吧，大把人嫌弃他交通死角， 毫无烟火气 ；

瑞虹新城 算虹口中产核心地标吧，也有人觉得超高容积率 没有好学区 ，住进去矮半截。

北区好房子，不仅数量上一只手数的过来，

从品质上来说，在翠湖天地、仁恒西郊、云锦东方这样声名在外的“准豪”面前，

都只能算个小弟弟！

大宁的居住体验

大宁也并没有比北区各位表现的更好，

它只是，在 学校、商场、生活、医院、公园 等......几个方面，

比以上北区各位表现的好那么一点而已。

可能在每一项配套上，大宁都不算上海顶尖，

公园比不上辰山植物园、

学区比不上徐汇黄浦一梯队、

商业比不上前滩陆家嘴、

医院比不上斜土田林徐家汇、

但是多项buff叠加，就放大了整体势能。

整体上，大宁是上海滩难得可以闭眼入的地方，

哪怕高位买进也不担心，

合并前老静安一直是上海人均GDP最高的地方，

合并前最后一次统计公报，老静安GDP是老闸北人均GDP的3.3倍。

静安闸北合并还不到八年，

从更长远的眼光看，以静安的治理能力，

往后五年十年二十年，这里会越来越接近静安。

在这种闭眼入背景下，

我们来盘一盘，从 1500万左右 大宁的购房情况：

比较推荐的主要是：

大宁北：静安府、仁恒静安世纪、融创静安映

大宁中：金茂府、慧芝湖花园、宝华现代城

具体小区情况，见下文分析。

01

大宁金茂府

单价：16万左右

总价：1500万到4000万

产品：95/160/200/230平左右，从小三房到科技别墅

学区：公立双学区，对口静安一梯队大宁国际小学和风华初级

简介：上海神盘、大宁标杆、溢价之王

在2015年静安闸北合并前，楼市寒冬中开盘，

靠着 “金茂科技住宅+内部大公园+新静安” 狠狠的刷了一波存在感。

产品设计上，恒温恒湿恒氧，人车分流，开发商统一装修，

外立面干挂石材时尚干净，保养的非常好，用料和工艺水准极佳，

开发商交房自带新风系统，不用空调和地暖，实际的入住体验一流。

当年 开盘单价就定到了7万，首次开盘就创下“1小时21.2亿” 的销售记录。

现在回头看，当初买大宁金茂府的客户基本都资产翻倍了。

这样的涨幅恐怕只有徐滨前滩能看得到了。

到大宁商圈、郁金香公园，都在可步行范围内。

大宁金茂府的优点，可以单独开篇幅来具体谈了， 除了价格贵，几乎没有缺点！

1500万左右可以买到95平三房，此外预算1500万到4000万的朋友们，来大宁都可以闭眼冲金茂府！

02

静安府

单价：13-14万

总价：1500万到4000万

产品：基础户型147/118/114/111/95平

学区：对口九年一贯制公办大宁国际学校

简介：大宁仅次于金茂府的品质小区，2018年竣工，华润华发联合开发

分为东西两区，每个区分成南府北府；南府为叠墅和少量小高层，北府为高层品质公寓；

尽管地段有硬伤，有人叫他彭浦府、闸北府、没cbd、离高架还近、离地铁远。

但整体 刚需改善性质较强 ，

小区环境好，人车分流，房龄新，开盘时也是大宁的明星楼盘。

2018-2019，静安府连续两年销售超百亿，

静安府基础户型147/118/114/111/95平，

其中 118平左右的三房，是标准的一梯一户，三开间朝南，户型设计几乎完美 ，是当年开盘第一个卖完的产品。

147平一梯一户正四房，则是静安府总价最高的公寓户型，南北双阳台，三开间朝南。

上海中环附近的公寓一梯一户盘比较少见，近15年涨幅1300%的三林樱桃苑算一个，但房龄已经快20年了。

静安府目前均价在13-14万， 比大宁金茂府便宜4万，整体品质差距没有太大，主要输在地段上 。

1500万左右在大宁金茂府只能买到95平左右小三房，比较局促，在静安府则可以多出来近20平。

预算在1000-1600万，想要买到三房四房可以来静安府看看。

03

慧芝湖花园

单价：11-12万

总价：950万到2000万

产品：基础户型147/118/114/111/95平

学区：公立双学区，对口静安一梯队大宁国际小学和风华初级

简介：地处大宁东，此处聚集了大宁购房者最喜欢的几个楼盘

由香港嘉华集团开发，分为三期在2009-2011年之间交房，

一二期在一起，由一兆韦德分开，位于平型关路以东；三期单独在平型关路以东，但三期品质配套差距不大，因此价格差距也不多。

因为是港商开发，外立面的流线形就很有“艺术气息”，很吸引年轻置业者。

被吐槽比较多的也是港商开发的户型，会出现一些比较奇葩的户型，需要仔细挑选。

小区物业、绿化率、环境优质，有地下车库，但人车不分流。

预算在1500万左右，可以买进130-140平的三房适合三代人居住。

04

仁恒静安世纪

单价：13万

总价：1300万到1400万

产品：基础户型约106㎡的3房2厅2卫，126-145㎡3-4房

学区：对口九年一贯制公办大宁国际学校

简介：2020年开盘2022年交付，取证单价9.2万，仁恒最高端的产品线，它的孪生兄弟是仁恒公园世纪，目前浦东单价接近20万

外立面铝板幕墙+大面积玻璃立面设计，大家印象最深的这样设计的产品是陆家嘴的汤臣一品。

小区人车分流、号称都市里的水岸森林，园林景观融合东南亚风情，使用大面积东南亚植被，细节做的丰富又立体，居住体验确实能打！

106㎡是小区最常见的户型，二手房流出的也大多是这类产品 。

126㎡和145㎡位于楼王位置，一梯一户的稀缺配置，在小区内也罕有楼盘放出，开盘定价也是面积越大，单价越高。

户型最大亮点是 4.8米的双阳台plus设计，客厅阳台和次卧阳台连接，采光通风效果极佳 。

缺点是 靠近北郊站，一直被诟病不属于大宁 ，应该叫仁恒彭浦世纪。

手拿1500万，进了仁恒静安世纪，可以买一套106㎡三房+一辆迈巴赫，还等什么呢！

05

融创静安映

单价：13-14万

总价：1200-1800万

产品：基础户型97/98/130平

学区：九年一贯制大宁国际学校

简介：2020年开盘2022年交付，共314套房源，由南昌市政、新城控股、融创三家开发商共同开发

开盘时对付款方式极其“严苛”，要求客户开盘当天必须全额付清首付款。

静安映是融创首个“映”系列项目 ，外立面采用石材与大面积玻璃幕墙结合，形成“光幕镜面”的建筑立面，与城市景观融为一体。

小区配独立会所，又恒温泳池、健身房、夜光跑道、儿童乐园、户外运动区域。

静安映距离1号线汶水路地铁站约800米，4站直达上海火车站，7站直达人广，12站到徐家汇。南北高架入口直线距离1.5km，中环线入口直线距离1.8km。

商业配套方面，斜对面协信星光广场，静安体育中心。

预算1300万以内，可入手97平三房；预算到1800万，可以买到130平三房。

06

宝华现代城

单价：12-13万

总价：96万

产品：96㎡两房1200-1300万；127-137㎡

三房1750-1850万；190㎡四房2400万上下

学区：公立双学区，对口静安一梯队大宁国际小学和风华初级

简介：中环好品质的小区，能拿得出手的还是少

建成于2008年，很多客户在权衡时，会把宝华与慧芝湖相比， 两个小区东西紧邻，学区相似价格相似，但宝华却在地理位置上更胜一筹 ，两者都是同档次小区里的优质代表。

宝华现代城是以上几个小区里面 距地铁站最近的 ，紧邻1号线上海马戏城站仅250米，离大宁国际和久光900米，郁金香公园就在小区斜对面，西侧靠近南北高架。

小区外立面赭红色砖墙，内部绿化率高保养得宜，也是据说宝华的高管住在这个小区，所以物业管理做的比较严格。

宝华的劣势也是这个年代的小区较常见的停车难，产权车位已经接近百万，租赁车位都很难抢到手，很多小区业主会把车听到广延路上。

手持1500万，宝华现代城不是很好买，要么1300以内买个两房，要么再加200-300万才能入手到三房 ，需要综合权衡判断。

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